PRIME — Done Right
Información pública

Centro de cumplimiento ADU en Arizona

Leyes vigentes, códigos de construcción, permisos y financiamiento — explicados para propietarios, constructores e inversionistas. Actualizado con las reformas más recientes.

12 de 12 artículos

Guía práctica

Leyes y códigos vigentes

Cada artículo resume el estatuto, su fecha de entrada en vigor, a quién impacta y cómo afecta al sector vivienda.

ZonificaciónArizona

HB 2720: Reforma estatal de ADUs en Arizona

Obliga a municipios con más de 75,000 habitantes a permitir al menos un ADU por lote unifamiliar.

1 ene 2025•A.R.S. § 9-461.18
Leer detalles ▾
  • Aprobada en 2024 y vigente desde enero 2025, HB 2720 obliga a ciudades como Phoenix, Mesa, Tucson, Chandler, Scottsdale, Glendale, Gilbert, Tempe, Peoria y Surprise a permitir ADUs por derecho en zonas residenciales.
  • Prohíbe a municipios exigir parking adicional, lote mínimo mayor al de la casa principal, o que el dueño viva en el sitio.
  • Permite ADUs de hasta 1,000 pies² o 75% del tamaño de la casa principal (lo que sea mayor).
  • Los retiros (setbacks) no pueden ser más restrictivos que los aplicables a la vivienda principal.

Impacto en vivienda

Aumenta significativamente la oferta de vivienda asequible al permitir casitas en miles de lotes que antes lo prohibían.

Fuente oficial
ZonificaciónPhoenix

Phoenix Casita Ordinance G-7192

Permite casitas de hasta 1,000 pies² en cualquier zona residencial de Phoenix.

15 ene 2024•Phoenix Zoning Ord. G-7192
Leer detalles ▾
  • Aprobada en diciembre 2023 y vigente desde enero 2024, la ordenanza G-7192 reemplaza el sistema anterior que requería rezonificación caso por caso.
  • Una casita por lote es permitida por derecho; una segunda puede aprobarse si el lote tiene más de 10,000 pies².
  • Altura máxima: 24 pies o la altura de la casa principal.
  • Setback frontal sigue el mismo de la zona; setbacks laterales y posteriores: mínimo 5 pies.
  • No se requiere parking adicional ni que el propietario resida en la propiedad.

Impacto en vivienda

Phoenix se posiciona como ciudad amigable a ADU, abriendo decenas de miles de lotes a desarrollo de casitas.

Fuente oficial
PermisosMaricopa County

Permisos de construcción en Maricopa County

Proceso de permisos para áreas no incorporadas y plazos típicos para ADUs.

1 jul 2024•MC Zoning Ord. Art. 2
Leer detalles ▾
  • Para áreas no incorporadas (fuera de los límites de Phoenix, Mesa, etc.), Maricopa County Planning & Development emite los permisos.
  • Plazo típico de revisión: 10–15 días hábiles para residencial unifamiliar y ADU acompañado de planos completos.
  • Inspecciones requeridas: cimentación, plomería rough-in, eléctrico rough-in, mecánico, marco, aislamiento, drywall y final.
  • Tarifas de permiso para ADU promedian entre $1,200 y $3,500 según tamaño y costo declarado del proyecto.
  • Se requiere percolation test si la propiedad usa septic en lugar de alcantarillado.

Impacto en vivienda

Plazos predecibles permiten a propietarios planear financiamiento y mudanza con menor riesgo.

Fuente oficial
Código de construcciónPhoenix

Adopción del IRC 2018 en Arizona

Phoenix y la mayoría de municipios de Maricopa siguen el International Residential Code 2018 con enmiendas locales.

1 jul 2020•IRC 2018 / Phoenix Bldg Const Code
Leer detalles ▾
  • Las casitas deben cumplir IRC 2018 en estructura, plomería, mecánico y eléctrico, además de las enmiendas de la ciudad.
  • Cocinas requieren un fregadero conectado a alcantarillado, ventilación mecánica y un detector de humo cableado por cuarto.
  • Espacio mínimo habitable: 70 pies² para una persona con techo a 7 pies como mínimo.
  • Ventanas en recámaras deben cumplir requerimientos de salida de emergencia (egress).
  • Eléctrico: paneles separados o sub-panel desde la casa principal con disyuntor dedicado.

Impacto en vivienda

Estándares modernos mejoran eficiencia energética y resistencia estructural, reduciendo facturas y riesgos a largo plazo.

Fuente oficial
Código de construcciónPhoenix

Código de energía 2018 IECC en Arizona

Requisitos de aislamiento, ventanas y HVAC para ADUs en clima desértico.

1 jul 2020•IECC 2018
Leer detalles ▾
  • Phoenix está en zona climática 2B (cálido-seco). El IECC 2018 exige R-30 en techos y R-13 en paredes para ADUs nuevas.
  • Ventanas: U-factor máximo 0.40, SHGC máximo 0.25.
  • Equipos HVAC mínimo SEER 14; mini-splits son comunes para ADUs por su eficiencia.
  • Iluminación: 90% de bombillas de alta eficiencia (LED).
  • Se exige prueba de hermeticidad (blower door) ≤ 5 ACH50.

Impacto en vivienda

Reduce el consumo energético del verano de Phoenix hasta 30%, bajando costos de operación de la casita.

Fuente oficial
FinanciamientoFederal

Freddie Mac: ADUs cuentan como ingreso de renta

Desde 2023, prestamistas pueden incluir el ingreso por renta de un ADU en la calificación de hipoteca.

1 sep 2023•Freddie Mac Bulletin 2023-15
Leer detalles ▾
  • Freddie Mac actualizó sus guidelines para permitir hasta 75% del ingreso proyectado del ADU como ingreso calificado.
  • Aplica tanto en refinanciamientos cash-out como en compras donde el ADU ya existe o se construirá.
  • Requiere appraisal con sección dedicada al ADU y proyección de renta de un tercero.
  • Se requiere experiencia previa de propietario o reservas adicionales si no la hay.

Impacto en vivienda

Mejora drásticamente la capacidad de crédito de propietarios que añaden un ADU para renta.

Fuente oficial
FinanciamientoFederal

Fannie Mae HomeStyle Renovation para ADUs

Permite financiar la construcción del ADU dentro de la hipoteca primaria.

1 abr 2024•Fannie Mae Selling Guide B5-3.2
Leer detalles ▾
  • HomeStyle Renovation permite financiar hasta 75% del valor 'as-completed' (después de terminar el ADU).
  • Tasa fija a 30 años, sin pagos hasta finalizar la construcción.
  • Combina compra o refinanciamiento + costo del ADU en una sola hipoteca.
  • El contratista debe estar licenciado (en AZ, ROC license activa) y aprobado por el prestamista.

Impacto en vivienda

Elimina la necesidad de un préstamo de construcción separado, reduciendo costos y fricción.

Fuente oficial
PermisosArizona

Licencia AZ ROC obligatoria para construir ADUs

Cualquier proyecto de ADU mayor a $1,000 requiere contratista con licencia ROC vigente.

27 ago 2019•A.R.S. § 32-1101
Leer detalles ▾
  • Arizona Registrar of Contractors (ROC) regula a más de 50,000 contratistas.
  • Para vivienda nueva o ADU se requiere clasificación B (General Residential) o equivalente.
  • Antes de firmar contrato, verifica la licencia en roc.az.gov — debe estar 'Active' y sin sanciones recientes.
  • PRIME opera bajo AZ ROC #354956 — clasificación apropiada para construcción residencial.
  • El Recovery Fund cubre hasta $30,000 por daños causados por contratistas residenciales licenciados.

Impacto en vivienda

Protege al propietario contra construcción defectuosa y permite acceso al Recovery Fund estatal.

Fuente oficial
Vivienda justaFederal

Fair Housing Act y rentas de ADU

Reglas federales antidiscriminación que aplican al rentar tu casita.

11 abr 1968•42 U.S.C. § 3601
Leer detalles ▾
  • El FHA prohíbe discriminación por raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado familiar o discapacidad.
  • Aplica a anuncios, criterios de selección de inquilinos, términos del contrato y servicios prestados.
  • Excepción 'Mrs. Murphy' (alquilar parte de tu casa con menos de 4 unidades) es limitada y no cubre publicidad pública.
  • Arizona añade protección por edad bajo A.R.S. § 41-1491.
  • Multas federales pueden llegar a $25,597 por primera infracción.

Impacto en vivienda

Garantiza igualdad de acceso a vivienda; evita multas federales por publicidad o selección discriminatoria.

Fuente oficial
Servicios públicosArizona

APS y SRP: reglas de medidores eléctricos en ADUs

Cuándo se requiere un medidor separado y cuándo puedes derivar desde el panel principal.

1 jun 2022•APS Service Reqs / SRP Specs
Leer detalles ▾
  • APS y SRP permiten un sub-panel desde la casa principal si el ADU es de la misma propiedad y dueño.
  • Medidor separado se requiere cuando el ADU será rentado a largo plazo y se desea facturación independiente.
  • Conexión nueva: APS cobra 'line extension fee' que varía según distancia al transformador (típico $500–$3,500).
  • Carga típica de un ADU de 600 pies² con AC central: 100–125 amperes.
  • Solicitud debe incluir load calculation firmado por electricista licenciado AZ ROC L-11.

Impacto en vivienda

Definir el tipo de medidor temprano evita rediseños costosos y demoras de hasta 6 semanas.

Fuente oficial
PermisosPhoenix

Tarifas de impacto de Phoenix exentas para ADUs

ADUs menores a 1,000 pies² están exentos de la mayoría de tarifas de impacto en Phoenix.

15 ene 2024•Phoenix City Code Ch. 29
Leer detalles ▾
  • Tarifas exentas: water resources acquisition, parques, libraries, police, fire (en la mayoría de áreas de servicio).
  • Aún se cobran: water/sewer connection (varían por tamaño de medidor) y building permit fees regulares.
  • Para ADUs entre 1,000 y 1,500 pies² se cobra una tarifa proporcional reducida.
  • Esta exención está vigente al menos hasta 2027 según el Council Action de diciembre 2023.

Impacto en vivienda

Ahorra entre $4,000 y $12,000 por ADU, haciendo el proyecto más accesible.

Fuente oficial
Vivienda justaArizona

SB 1168: nuevas reglas de rentas de corto plazo

Permite a ciudades regular STRs (Airbnb/Vrbo), incluyendo casitas usadas como alojamiento turístico.

24 sep 2022•A.R.S. § 9-500.39
Leer detalles ▾
  • Las ciudades ahora pueden requerir registro de STR, seguro de responsabilidad civil ($500K mínimo) y contacto local 24/7.
  • Phoenix, Scottsdale y Sedona aplican multas hasta $3,500 por violación reiterada.
  • Una casita usada como STR debe cumplir códigos de seguridad: detector de CO, extintor, salidas de emergencia señalizadas.
  • Impuesto TPT estatal (5.5%) + impuesto de hospedaje local aplican en cada renta de menos de 30 días.

Impacto en vivienda

Equilibra ingresos por turismo con la disponibilidad de vivienda para residentes.

Fuente oficial
Cronología

Cambios recientes en vivienda y ADU

Cuándo entró en vigor cada reforma y por qué importa para tu próximo proyecto.

  1. HB 2720: Reforma estatal de ADUs en Arizona

    Obliga a municipios con más de 75,000 habitantes a permitir al menos un ADU por lote unifamiliar.

  2. Permisos de construcción en Maricopa County

    Proceso de permisos para áreas no incorporadas y plazos típicos para ADUs.

  3. Fannie Mae HomeStyle Renovation para ADUs

    Permite financiar la construcción del ADU dentro de la hipoteca primaria.

  4. Phoenix Casita Ordinance G-7192

    Permite casitas de hasta 1,000 pies² en cualquier zona residencial de Phoenix.

  5. Tarifas de impacto de Phoenix exentas para ADUs

    ADUs menores a 1,000 pies² están exentos de la mayoría de tarifas de impacto en Phoenix.

  6. Freddie Mac: ADUs cuentan como ingreso de renta

    Desde 2023, prestamistas pueden incluir el ingreso por renta de un ADU en la calificación de hipoteca.

  7. SB 1168: nuevas reglas de rentas de corto plazo

    Permite a ciudades regular STRs (Airbnb/Vrbo), incluyendo casitas usadas como alojamiento turístico.

  8. APS y SRP: reglas de medidores eléctricos en ADUs

    Cuándo se requiere un medidor separado y cuándo puedes derivar desde el panel principal.

  9. Adopción del IRC 2018 en Arizona

    Phoenix y la mayoría de municipios de Maricopa siguen el International Residential Code 2018 con enmiendas locales.

  10. Código de energía 2018 IECC en Arizona

    Requisitos de aislamiento, ventanas y HVAC para ADUs en clima desértico.

  11. Licencia AZ ROC obligatoria para construir ADUs

    Cualquier proyecto de ADU mayor a $1,000 requiere contratista con licencia ROC vigente.

  12. Fair Housing Act y rentas de ADU

    Reglas federales antidiscriminación que aplican al rentar tu casita.

¿Tienes dudas sobre tu proyecto?

Esta sección es información pública con fines educativos y no constituye asesoría legal. Para tu lote específico, agenda una consulta gratis con nuestro equipo — revisamos zonificación, código y financiamiento contigo.

Consulta gratisVer financiamiento